Reforma Tributária e Imobiliárias: o que muda nos aluguéis e vendas em 2026 (e como não pirar com isso)

Ei, você aí gerenciando imobiliárias ou criando soluções de automação fiscal pra esse ramo… 🏠

Já parou pra analisar como a Reforma Tributária vai alterar o aluguel e a venda de imóveis?

Se ainda não, sem estresse! A gente tá aqui pra descomplicar tudo pra você.

Neste post, vamos bater um papo sobre como o IBS e o CBS vão impactar locações e vendas de imóveis a partir de 2026.

A ideia é simples: explicar, sem juridiquês, como a Reforma Tributária puxa IBS/CBS pro universo da locação e da venda de imóveis — e o que fazer agora pra não tomar susto lá na frente.

O que você precisa saber em 30 segundos

• Os novos tributos IBS e CBS: o que são e por que eles vão pesar no bolso dos locadores
• Quem vai ser impactado: critérios pra pessoas físicas se enquadrarem como contribuintes regulares
• O período de transição: começa em 2026, mas vai crescendo até 2033
• Reduções e alívios: tem desconto na base de cálculo, mas não é milagre
• Vendas de imóveis: mais impostos na hora de passar a escritura
• Locação por temporada: Airbnb e cia vão sentir mais forte
• Efeitos no mercado: repasse de custos, holdings e o que pode mudar pro seu negócio
• Planejamento é chave: por que contar com contadores e automação fiscal

Os novos tributos IBS e CBS: o que são e por que eles vão pesar no bolso dos locadores

Olha só, até agora, quem vive de aluguel como pessoa física só se preocupava com o IRPF (Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas), né?

Mas com a Reforma Tributária, via Lei Complementar 214/2025, entram em cena o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços, pros estados e municípios) e o CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços, pro governo federal).

Esses “caras” vão substituir ISS, PIS e Cofins aos poucos, e sim, vão incidir sobre locações.

Pro setor imobiliário, isso significa uma camada extra de tributos sobre o consumo.

Se você tá lidando com clientes que alugam imóveis, avise: o impacto é real e é melhor começar a se preparar já.

Pra entender melhor esses tributos, dá uma olhada no nosso post sobre O que é IBS e CBS?

Quem vai ser impactado: critérios pra pessoas físicas se enquadrarem como contribuintes regulares

Tá, mas nem todo mundo vai sentir o baque…

A lei mira em quem tem mais de três imóveis alugados e fatura acima de R$ 240 mil por ano com isso (ou R$ 288 mil no ano corrente, sem contar o número de imóveis).

E os critérios são cumulativos, viu?

Se o cara aluga só um mega-apê e passa do limite, ou vários baratinhos mas não chega no valor, pode escapar – por enquanto.

Pros seus clientes imobiliárias, isso afeta donos de imóveis que usam vocês pra gerenciar locações.

E pras empresas de automação fiscal, pense em atualizar sistemas pra rastrear esses níveis de corte automaticamente.

Ah, e se o cliente é MEI? Confere nosso artigo sobre MEI e Reforma Tributária pra ver como isso se conecta.

O período de transição: começa em 2026, mas vai crescendo até 2033

A transição não é do dia pra noite, graças a Deus.

Em 2026 e 2027, as alíquotas são baixinhas, tipo simbólicas, pra todo mundo se adaptar.

Depois, de 2028 em diante, elas sobem enquanto ISS, PIS e Cofins vão sumindo.

Em 2033, “full mode” ativado: só IBS e CBS.

Pra você que cuida de automação, isso significa updates constantes nos ERPs e sistemas de emissão fiscal.

Reduções e alívios: tem desconto na base de cálculo, mas não é milagre

Nem tudo é dor: tem redução de 70% na base de cálculo pro IBS e CBS em locações, mais um redutor social de R$ 600 por imóvel residencial.

Pra vendas, 50% de desconto na base.

E imóveis comprados até fim de 2026 têm um cálculo mais amigo, usando o menor valor entre custo atualizado pelo IPCA ou referência oficial.

Mas ó, pros seus clientes, isso ameniza, mas não zera o aumento.

Pra créditos presumidos, vale checar nossa atualização em Reforma Tributária: créditos presumidos. Dependendo do enquadramento, pode ser o pulo do gato pra amenizar os custos.

Vendas de imóveis: mais impostos na hora de passar a escritura

Na venda, além do ITBI e ganho de capital no IR, agora rola IBS e CBS com 50% de redução na base.

Se o vendedor alienou mais de três imóveis no ano ou construiu um nos últimos cinco anos, cai na regra.

Pra pessoas físicas, isso soma à tributação existente.

Imobiliárias, preparem-se pros clientes perguntando sobre planejamento patrimonial.

E pros devs de automação, fica o recado: os fluxos de emissão podem precisar contemplar também os cenários de venda sujeitos a IBS e CBS.

Locação por temporada: Airbnb e cia vão sentir mais forte

Aqui a coisa aperta:

Contratos de até 90 dias são tratados como hospedagem, com só 40% de redução na base – alíquota efetiva maior.

Se o cliente aluga via plataformas, a rentabilidade cai. Carga total pode bater 45% incluindo IR.

Pra imobiliárias gerenciando temporadas, hora de revisar contratos.

E na automação, pense em flags pra diferenciar tipos de locação.

Se liga no nosso conteúdo sobre Split payment, que toca em fluxos financeiros impactados.

Efeitos no mercado: repasse de custos, holdings e o que pode mudar pro seu negócio

O mercado vai se adaptar:

Talvez aluguéis subam pra repassar custos, ou investidores migrem pra outros ativos.

Holdings imobiliárias podem perder parte da atratividade se dividendos forem tributados na próxima etapa da reforma da renda.

Mas por enquanto, PJ ainda leva vantagem sobre PF na carga total.

Pra vocês, isso abre portas: ajude clientes a simularem cenários.

Nossa calculadora da Reforma pode ser integrada aos seus sistemas pra dar uma mãozinha.

Planejamento é chave: por que contar com contadores e automação fiscal

Não dá pra ignorar:

Contadores viram heróis pra projetar impactos e evitar multas.

E automação fiscal?

Essencial pra rastrear obrigações, gerar créditos e evitar erros que podem custar caro mais adiante.

No fim, uma análise multidisciplinar salva o dia.

Pra imobiliárias e devs, invistam em parcerias com contadores e ferramentas que simplifiquem isso.

Confira nosso checklist de segurança para ERPs pra manter tudo nos trinques.

Como o Nota Gateway pode ajudar

Somos especialistas em automação fiscal, integrando ERPs e CRMs pra emitir NFS-e, NF-e e mais, tudo em conformidade com a Reforma Tributária.

Com nossa API, você atualiza sistemas rapidinho pra calcular IBS/CBS, gerenciar créditos e evitar dores de cabeça.

Fale com a gente e transforme essa bagunça em oportunidade!