A Prefeitura de São Paulo (SP) esclareceu, por meio de solução de consulta, que a locação “pura” de bens — sem prestação de mão de obra — não exige a emissão de Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e) enquanto não houver regulamentação específica.
O entendimento da administração municipal tem por base a ausência de previsão legal de incidência do ISS sobre essa atividade, que tradicionalmente não era tratada como prestação de serviços.
O diretor substituto do Departamento de Tributação e Julgamento (SF/DEJUG), Sylvio Celso Tartari Filho, citou a decisão do Supremo Tribunal Federal que declarou inválida a cobrança municipal sobre a locação de bens móveis (Súmula nº 31) ao justificar a inexistência de código de serviço aplicável na legislação municipal.
“A locação pura de bens móveis não configura prestação de serviços, não havendo, portanto, incidência de ISS nem previsão de emissão de NFS-e municipal para tais operações.”
A solução de consulta não tem caráter vinculante, mas especialistas avaliam que o posicionamento tende a ser replicado em casos semelhantes na capital paulista.
A mudança de tratamento tributário decorre da reforma tributária, que prevê a tributação dessas operações pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) no futuro.
Porém, ainda não existe layout de nota fiscal específico para operações sem prestação de serviços, pois a estrutura atual foi pensada para quando houver cobrança de ISS.
O Comitê Gestor do IBS e a Receita Federal ainda não publicaram o regulamento nem a nota técnica que definirão a operacionalização, o que impede conclusões sobre códigos, destaque de tributos e demais obrigações acessórias.
Até que haja essa regulamentação, a Secretaria Municipal da Fazenda considera “inviável manifestação conclusiva” sobre IBS e CBS e afirma não haver norma que autorize ou exija emissão retroativa de documentos fiscais relativos a essas contribuições.
Advogados e tributaristas orientam que as empresas continuem operando como antes — mediante contrato, boleto ou fatura — e que não emitam NFS-e sobre locação pura enquanto não houver definição normativa.
Especialistas também alertam para a insegurança jurídica gerada pela diferença entre a lei e comunicados administrativos.
Por exemplo, a Lei Complementar nº 214/2025 prevê obrigação acessória que, se não cumprida, impõe recolhimento de alíquota de 1% (0,9% de CBS e 0,1% de IBS).
Em contrapartida, a Receita Federal e o Comitê Gestor publicaram ato conjunto suspendendo, temporariamente, a aplicação de penalidades pela falta de registro dos campos do IBS e da CBS nos documentos fiscais, trazendo alívio prático, mas sem o mesmo peso jurídico de uma lei.
Consultores lembram que não é possível emitir notas fiscais de forma retroativa para operações realizadas antes da regulamentação.
A partir do término do período de transição, os novos tributos passarão a incidir sobre locações.
Receitas de aluguel residencial acima de R$ 240.000 por ano devem ser tributadas, com redução base prevista para esses casos, o que tende a resultar em alíquotas efetivas em torno de 8% a 9% segundo projeções do setor.
No caso de locações comerciais, há regra transitória que prevê alíquota de 3,65% até o termo original do contrato, desde que este tenha sido firmado até 16 de janeiro de 2025.
O prazo para adaptação e implementação de obrigações acessórias é uma preocupação recorrente, pois os contribuintes precisam de tempo para atualizar sistemas e processos.
Conforme pontuado por um advogado consultado, “é uma notícia boa para o mercado, que está preocupado em se manter com regularidade fiscal, de correr atrás para atualizar sistema e não estar sujeito a nenhuma penalidade”.
A Prefeitura ressalta que a regulamentação sobre IBS e CBS é competência do Comitê Gestor do IBS e da Receita Federal, órgãos ainda sem manifestação conclusiva pública sobre o tema.
“A locação pura de bens móveis não configura prestação de serviços, não havendo, portanto, incidência de ISS nem previsão de emissão de NFS-e municipal para tais operações.”
Fonte: Valor
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