As recentes alterações tributárias exigem que proprietários e planejadores patrimoniais revisem se a holding imobiliária continua sendo a melhor forma de organizar imóveis.
Até pouco tempo, concentrar imóveis em uma holding era frequentemente a alternativa mais eficiente para governança e sucessão.
Hoje, mudanças como a reforma tributária, novas regras sobre ITCMD e a tributação de dividendos alteraram a equação econômica dessa decisão.
Três grupos de alterações merecem atenção imediata.
O primeiro refere‑se ao ITCMD, cuja base de cálculo passou a privilegiar o valor de mercado em vez do valor patrimonial, o que tende a elevar o custo fiscal na transmissão de quotas de holdings.
O segundo está ligado ao tratamento das operações imobiliárias pelo novo regime do consumo (IBS e CBS), previsto na Lei Complementar que introduziu essas contribuições, que passou a abarcar locação, cessão e fornecimento não oneroso de bens a sócios.
Isso inclui a possibilidade de tributar o uso gratuito de imóveis da holding por familiares, além de implicar mudanças na comparação entre a renda recebida na pessoa física e a renda recebida pela pessoa jurídica.
O terceiro ponto relevante é a nova tributação sobre distribuição de lucros e o Imposto de Renda da Pessoa Física Mínimo introduzidos pela legislação mais recente, que elevam o custo fiscal quando há retiradas significativas a título de dividendos.
“A constituição de holding imobiliária nunca foi uma solução automática e, no cenário atual, exige uma análise ainda mais criteriosa.”
Há ainda uma questão processual importante que pode afetar a viabilidade econômica da integralização de imóveis: o STF analisa a incidência de ITBI na entrada de imóveis em sociedades cuja atividade preponderante seja imobiliária (Tema 1.348), e o resultado poderá alterar significativamente os custos iniciais de constituição.
Na prática, a escolha entre manter imóveis na pessoa física ou transferi‑los para uma holding depende de fatores tributários, operacionais e patrimoniais.
Do ponto de vista tributário, é preciso comparar a carga na pessoa física (IRPF sobre aluguéis com tabela progressiva) com a carga na pessoa jurídica (IRPJ, CSLL, PIS/COFINS e o novo IBS/CBS para imóveis), levando em conta também a tributação na distribuição de lucros.
Para pessoas físicas com poucos imóveis e baixa receita de locação, a simplicidade e custos reduzidos de permanecer pessoa física podem superar os benefícios de uma holding.
Para famílias com patrimônio maior, necessidade de governança, planejamento sucessório estruturado ou intenção de profissionalizar a administração dos ativos, a holding ainda pode ser vantajosa, desde que a análise financeira considere todas as novas variáveis.
Alguns parâmetros objetivos já previstos na regulamentação ajudam a identificar quando a pessoa física pode ser equiparada a contribuinte do IBS/CBS, como receitas anuais e número de imóveis locados, o que reforça a necessidade de simular cenários.
“Hoje é preciso considerar o impacto do ITCMD na transmissão das quotas, o tratamento da locação no IBS/CBS e o custo final na tributação da renda dos sócios.”
Recomendações práticas antes de decidir pela constituição, manutenção ou dissolução de uma holding imobiliária:
1) Faça projeções fiscais completas comparando pessoa física e pessoa jurídica ao longo do ciclo de investimento, incluindo ITBI (risco em disputa no STF), ITCMD com base no valor de mercado, IBS/CBS sobre locação e a nova tributação sobre dividendos.
2) Simule diferentes estratégias de saída: distribuição de lucros versus reinvestimento dentro da holding, considerando o impacto do IRPFM e retenções na fonte.
3) Considere custos fixos e administrativos da holding (constituição, escrituração, compliance e auditoria) e os riscos de autuação por classificação indevida de operações.
4) Avalie benefícios não tributários: governança, centralização de gestão, prevenção de conflitos entre herdeiros e mecanismo de sucessão via quotas em vez de imóveis fracionados.
5) Revise acordos societários, cláusulas de uso de imóveis por sócios e regras de distribuição para mitigar eventuais bases de tributação sobre fornecimento não oneroso.
6) Trabalhe com equipe multidisciplinar (advogado tributarista, contador e consultor financeiro) e atualize avaliações periódicas do patrimônio, já que o ITCMD agora exigirá valuation mais frequente.
Em resumo, a holding imobiliária permanece como uma alternativa válida de organização patrimonial, mas deixou de ser uma escolha automática.
A decisão atual exige simulações individualizadas e alinhamento entre objetivo econômico, horizonte de investimento e necessidades de governança.
Fonte: material de referência fornecido
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