A Confederação Nacional de Municípios (CNM) publicou a Nota Técnica CTAT nº 1/2026 para esclarecer a aplicação do Capítulo V da Lei Complementar 214/2025, que trata do Regime Específico de Bens Imóveis no novo modelo do IBS e da CBS.
O documento apresenta a interpretação do GT 11 do Conselho Técnico das Administrações Tributárias Municipais (CTAT) sobre as regras que passam a disciplinar a tributação de operações imobiliárias no contexto da Reforma Tributária sobre o Consumo.
A íntegra da Nota Técnica pode ser acessada neste link para download: Baixar Nota Técnica – Bens Imóveis à Luz da LC 214/2025.
O que muda com o Regime Específico de Bens Imóveis
A LC 214/2025 regulamenta o IBS e a CBS e cria regimes próprios para determinados setores.
No caso do mercado imobiliário, o Capítulo V estabelece regras específicas para operações como alienação, cessão de direitos, locação, arrendamento, administração imobiliária, intermediação e serviços de construção civil.
Com isso, operações que antes não estavam no campo dos tributos sobre o consumo, como a locação de imóveis e a venda direta de bens imóveis, passam a integrar a base do IBS e da CBS quando realizadas por contribuintes enquadrados no regime regular.
Quando a pessoa física passa a ser contribuinte
Um dos pontos centrais analisados pela CNM é a caracterização da pessoa física como contribuinte do regime regular do IBS e da CBS.
De acordo com a interpretação apresentada, a pessoa física será considerada contribuinte quando preencher critérios de habitualidade e relevância econômica previstos na lei.
Entre as hipóteses estão:
- Receita anual superior a R$ 240.000 com locação, cessão onerosa ou arrendamento de mais de três imóveis distintos.
- Alienação ou cessão de direitos de mais de três imóveis distintos no ano-calendário anterior, desde que estejam no patrimônio há menos de cinco anos.
- Venda de mais de um imóvel construído pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores.
A Nota Técnica também chama atenção para situações que podem gerar dúvidas interpretativas, como o conceito de “imóveis distintos” e a contagem do prazo de cinco anos em casos de doação, herança ou meação.
“Busca-se, com isso, oferecer maior clareza e segurança quanto à aplicação da norma, auxiliando especialmente as Administrações Tributárias municipais e os agentes que atuam no setor imobiliário.”
Impactos para municípios e setor imobiliário
O material destaca que o novo regime altera a dinâmica da tributação imobiliária.
A alienação de imóveis, por exemplo, além de continuar sujeita ao ITBI, passa a sofrer incidência do IBS e da CBS, por se tratar de fato gerador distinto.
Serviços antes tributados pelo ISS, como administração e intermediação imobiliária e construção civil, passam a migrar gradualmente para o IBS e a CBS, observadas as regras de transição previstas na Emenda Constitucional 132/2023, válidas até 31 de dezembro de 2032.
O documento também reforça que a caracterização como contribuinte é matéria reservada à lei complementar, não podendo ser ampliada por regulamento.
Além disso, aponta a necessidade de futura regulamentação pelo Comitê Gestor do IBS para esclarecer pontos sensíveis, especialmente quanto à definição de imóveis distintos e à uniformização de critérios temporais de enquadramento.
Documento com caráter orientativo
A CNM ressalta que a Nota Técnica possui caráter instrumental e não vinculante.
Trata-se de um esforço interpretativo voltado a fortalecer a atuação das administrações tributárias municipais e oferecer maior previsibilidade aos contribuintes diante das novas regras do IVA dual.
Para empresas do setor imobiliário, construtoras, incorporadoras, imobiliárias, contadores e gestores fiscais municipais, a leitura do material é relevante para compreender como as operações imobiliárias passam a ser tratadas no âmbito do IBS e da CBS.
Fonte: CNM
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