A locação de imóvel é regulada pela Lei nº 8.245/1991 e pelo Código Civil, configurando a cessão onerosa do uso de um bem por prazo determinado ou não.
Trata-se de um acordo bilateral em que o proprietário entrega o imóvel em condições de uso e o locatário paga o valor ajustado e os encargos pactuados.
Do ponto de vista econômico, o aluguel representa receita ao locador e custo operacional ao locatário, com impacto especialmente relevante em contratos comerciais.
Cláusulas contratuais costumam prever reajustes, responsabilidades por impostos e repasses de encargos, o que exige atenção quando mudam as regras tributárias.
Como era a tributação antes da reforma
Historicamente, a cessão de uso de imóvel próprio não vinha sendo tratada como prestação de serviços para fins de ISS, conforme entendimento consolidado do Supremo Tribunal Federal.
Assim, a tributação indireta sobre a operação locatícia era pouco aplicada, ficando a carga fiscal concentrada no imposto de renda do locador (IRPF ou IRPJ) e, quando cabível, na CSLL.
Para pessoas jurídicas, o aluguel integrava bases de cálculo conforme regimes como o Lucro Presumido ou o Simples Nacional, cada qual com regras próprias.
Em muitas situações não havia incidência de PIS e COFINS sobre a locação de imóveis próprios, o que conferia previsibilidade tributária às partes.
Por isso, as cláusulas de repasse geralmente se limitavam a tributos sobre a propriedade, como IPTU, e a taxas condominiais.
O que muda com o novo sistema (IBS e CBS)
Com a introdução do IBS e da CBS surge um modelo que amplia a tributação sobre bens, serviços e direitos, alterando o conceito do que constitui operação tributável.
A locação de imóveis passa a ser considerada sob a ótica da cessão onerosa de direitos, hipótese em que esses novos tributos poderão incidir, sobretudo em operações realizadas por pessoas jurídicas no âmbito empresarial.
Isso tende a adicionar uma camada de tributação indireta ao valor do aluguel, afetando tanto o custo para o locatário quanto a margem do locador.
Regulamentação infralegal ainda deverá detalhar as hipóteses de incidência e eventuais regimes específicos, mas é previsível que muitos contratos precisem ajustar suas previsões sobre tributos.
Em razão disso, será necessário definir claramente nos contratos quem suporta o pagamento desses tributos, além de prever mecanismos de reajuste ou reequilíbrio quando houver mudanças legislativas.
Pontos contratuais que exigirão revisão
As partes deverão incluir cláusulas que atribuam responsabilidade pelo pagamento dos novos tributos ou que estabeleçam critérios objetivos para o repasse desses custos.
Também é recomendável prever gatilhos de reequilíbrio econômico-financeiro para evitar prejuízos decorrentes de alteração da carga tributária ao longo do contrato.
A natureza do locador (pessoa física ou jurídica), o regime tributário escolhido e a destinação do imóvel (residencial ou comercial) são fatores que influenciarão como a tributação será aplicada e distribuída contratualmente.
A falta de previsão adequada pode gerar disputas judiciais e pedidos de revisão contratual, especialmente em contratos de longa duração com receitas e encargos significativos.
A importância da análise preventiva
Diante da mudança estrutural no sistema de arrecadação, o planejamento fiscal e a revisão contratual tornam-se práticas essenciais no mercado imobiliário.
Advogados e consultores tributários precisam ser acionados antes da celebração ou da renovação de contratos para mapear riscos e propor cláusulas que mitiguem impactos futuros.
A adaptação contratual protege as partes e reduz a probabilidade de litígios, além de permitir uma gestão mais clara dos custos e da rentabilidade da operação locatícia.
Conclusão
A reforma tributária desloca a locação imobiliária para um ambiente em que a tributação sobre consumo pode incidir sobre a operação, exigindo nova abordagem contratual.
Os contratos de locação deixam de ser documentos meramente civis para incorporar decisões tributárias estratégicas que influenciam sua viabilidade econômica.
Revisar cláusulas, prever responsabilizações por novos tributos e contar com orientação jurídica preventiva são medidas fundamentais para manter o equilíbrio e a segurança das relações locatícias.
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